부동산 관련 용어 총정리

한국의 부동산은 금융상품의 성격을 갖기 때문에 다양한 전문용어가 사용돼 이해하기 쉽지 않습니다. 이번 시간에는 주요 부동산 용어를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 면적 관련

 

① 1평은 3.3㎡입니다. 따라서 대략 흔히 말하는 33평은 84㎡, 24평은 59㎡라고 생각하면 됩니다.

 

② 전용면적: 말 그대로 건물 전체 면적 중에서 해당 주택의 실제 사용 가능 면적을 의미합니다. 벽면 내부의 면적만을 측정하며, 주방, 욕실 등 생활에 필요한 부분을 포함합니다.

 

③ 공급면적: 주택의 전체 면적 중에서 벽면 밖까지 포함한 면적을 의미합니다. 베란다, 농지 등도 포함됩니다. 따라서 같은 평형이라고 하더라도 베란다가 사방으로 붙어있으면 확장을 하여 훨씬 넓은 면적으로 사용할 수 있어 공급면적이 전용면적보다 훨씬 넓어지게 됩니다.

 

④ 서비스면적: 아파트나 주택 단지 내에 있는 공동 시설이나 부대 시설의 면적을 의미합니다. 대표적으로는 엘리베가터, 복도, 베란다, 로비, 수영장, 경비실, 편의점, 주차장 등이 있습니다.

 

⑤ 용적률: 건물의 대지 면적에 대한 건물의 총면적의 비율을 말합니다. 일반적으로 건축물의 총면적을 대지 면적으로 나눈 값을 백분율로 표시합니다. 용적률은 건축물의 높이와 부피를 제한하는 제도로 사용되며, 건축물의 형태, 크기, 안전성 등을 규제하는 데 중요한 역할을 합니다. 예를 들면 대지 면적이 100㎡이고 한 층에 20㎡인 10층짜리 건물을 지으면 용적률은 200%가 됩니다.

 

⑥ 건폐율: 건축물이 대지 면적을 차지하는 비율을 말합니다. 대지 면적 중 건축물이 차지하는 면적의 비율을 백분율로 나타내며, 대개 30~50% 정도를 기준으로 합니다. 대지건물비율은 건축물이 대지를 얼마나 차지하는지를 규제하는 데 사용되며, 건축물의 형태, 구성, 기능 등을 고려하여 정해집니다. 위의 예를 다시 들어 100㎡ 대지에 20㎡ 10층짜리 건물이 있다면 대지건물비율은 20%가 됩니다. 층수에 상관없이 넓이가 100인 땅을 20만 쓰니까요.

 

⑦ 베이: 전면 난간을 기준으로 건물의 기둥과 기둥 사이 공간 중 햇빛이 들어오는 공간을 나타냅니다. 보통 2 Bay, 3 Bay, 4 Bay 등으로 나뉩니다. 90년대 이전 아파트들은 주로 2베가 셨다면 최근 짓는 아파트들은 4베가 구조가 많습니다. 4 베가 구조가 인기가 많은 이유는 채광이 좋다는 점과 베란다가 사방으로 넓어 확장 시집이 커지는 효과 때문입니다.

 

 

 

2. 비용 관련

 

① SDR(Debt Service Ratio): 총부채 원리금 상환비율 대출의 상환 이자와 원금을 지급하기 위해 필요한 월 소득 대비 상환금액 비율을 말합니다. 일반적으로 이 비율이 높을수록 대출 승인이 어려워집니다. 예를 들어 소득이 100만 원인데 부동산 원리금 상환에 40만 원을 쓴다면 SDR은 40%가 됩니다.

 

② LTV(Loan-to-Value): 주택담보대출비율 대출받을 부동산의 가치에 비해 대출받을 금액이 얼마인지를 나타내는 지표입니다. 예를 들어 1억 원짜리 부동산이 담보이고, LTV는 70%라면 7천만 원까지만 대출이 가능합니다.

 

③ 양도세: 재산을 팔 때 부과되는 세금입니다. 아파트의 경우 보유 기간에 따라 양도세율이 다르게 적용됩니다. 2년 이상, 1가구 1주택자가 실제 거주한 경우 양도세가 6% 정도까지 낮아질 수 있으며, 다주택자가 단기간 보유할 경우 양도세는 높아져 70% 정도까지 상승할 수 있습니다.

 

④ 취득세(취·등록세): 재산을 살 때 부과되는 세금입니다. 취득세와 등록세로 구분될 수 있습니다. 취득세 역시 상황에 따라 비율이 달라지는데 가격, 다주택 여부, 규제 지역 여부에 따라 달라집니다.

 

⑤ 중개보수: 공인중개사의 도움을 받아 부동산을 매매할 경우 지급하는 비용입니다. 상품의 가격, 유형에 따라 상한 요율이 달라집니다.

 

⑥ 바젤 3: 새로운 은행 회계 기준입니다. 국제결제은행(BIS) 산하 바젤은행감독위원회(바젤위원회)가 2008년 세계 금융위기를 계기로 세계 은행자본의 건전성을 강화하기 위해 2010년 9월에 발표한 세계 은행자본 규제기준입니다. 한국 금융권에 진작 적용될 예정이었으나 코로나 위기 등 도입 시기가 계속 미루어지다 2023년 1월 1일부터 최종 적용됩니다. 이 때문에 은행이 개인의 주택 구매에 쉽게 대출해주던 관행에 제동이 걸릴 수 있습니다. 가계 대출보다 기업 대출에 비중을 늘려야 하기 때문입니다. 시중 은행이 개인에게 대출을 예전처럼 쉽게 할 수 없고 재무 건전성에 신경을 더 써야 하므로 시중에 유동성 공급이 둔화하여 부동산 경기에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

⑦ ABS: 자산담보부증권. 기업의 부동산을 비롯해 여러 가지 형태의 자산을 담보로 발행된 채권입니다.

 

⑧ MBS: 주택저당증권. 금융기관이 주택을 담보로 만기 20, 30년짜리 장기대출을 해준 주택 저당채권을 대상자산으로 하여 발행한 증권으로 자산담보부증권의 일종이다. 주택저당채권 담보보증권이라고도 합니다.

 

 

현황

 

한국 부동산 시장은 최근 규제 완화 때문에 수도권 아파트 매수심리가 3달 가까이 상승 추세로 회복세를 보이고 있습니다. 최근 수도권에서는 급매물 거래가 이뤄지고 있으며, 이에 따라 매수심리가 서서히 살아나고 있다는 분석이 있습니다. 하지만 부동산 값 거품이 25년 만에 최악의 상황을 맞이하고 있습니다. 국내외 자산시장 거품이 순식간에 꺼지는 최악의 상황을 맞으면 경제성장률이 크게 떨어질 수 있다는 경고가 나오기도 했습니다. 2021년 12월 전국 아파트 거래 중 최고가 대비 하락한 가격으로 거래된 매매 비중이 79.5%이며, 서울아파트는 54.3%가 하락 거래에 해당하는 것으로 집계됐습니다. 또한 전셋값 하락이 주택가격 하락을 부를 수 있다는 의견이 있습니다. 한국의 주택 가격은 2021년 전후까지 상승 후 하락을 맞았는데 하락장을 만나는 첫 전세 만기가 도래한다는 것입니다. 이때 갭투자로 집을 구매한 집주인은 새로운 전세 계약을 맺으며 받은 자금으로 기존 전세금을 돌려줘야 하는데 전세가가 하락하여 집을 팔아야 돈을 마련할 수 있다는 겁니다. 그렇다 보니 집값 하락장에 급매를 내놓아 헐값에 집을 팔게 되고 이러한 일이 다수 일어나 부동산 시장 전반에 커다란 하락 신호를 보낼 수 있다는 견해가 있습니다. 부동산 시장은 지역별로 상황이 달라서 자세한 내용은 부동산통계정보시스템에서 확인하실 수 있습니다. reb.or.kr 해외 미국 부동산 시장은 최근 둔화하고 있지만, 이게 단순한 둔화인지, 폭락의 전조인지를 구분하는 게 매우 중요합니다. 최근 주택 판매가 크게 떨어지고 가격에 나타나기 시작했습니다. 그러나 경기회복과 금리 인하 기대 영향으로 자산가격의 상승 요인이 있을 수 있습니다.